Капремонт и замена стояков: что будет с вашей отделкой

Что обычно в старом доме

Стояки воды и канализации в санузлах старых домов закрывают коробом из листов на каркасе и облицовывают той же плиткой, что и стены. Когда до дома доходит замена стояков в капремонт, этот короб и решает, во что она обойдётся квартире.

Капремонт труб дома финансируют из фонда капитального ремонта: если он сформирован исходя из минимального размера взноса, из него оплачивают в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения (пункт 1 части 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, дальше — ЖК), а конкретные работы определяются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (часть 1¹ той же статьи). Капитальный ремонт общего имущества по общему правилу проводится по решению общего собрания собственников помещений, в том числе для устранения физического износа или разрушения и при необходимости замены элементов общего имущества (часть 1 статьи 189 ЖК; пункт 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме; утвердило их Правительство Российской Федерации постановлением от 13.08.2006 № 491, дальше — Правила № 491). Отделку квартиры и короб у стояка эти нормы не упоминают, хотя подрядчик попадает к трубе именно через них.

Общее имущество у водопровода кончается первым краном на отводе от стояка вместе с самим краном, у канализации — первым стыком отвода (пункт 5 Правил № 491). Меняют ли подрядчики вместе со стояком отвод и кран, зависит от регионального акта о составе работ.

Варианты

Короб у стояка делают по-разному, и при замене труб каждый способ оставляет в смете свою строку.

Очерёдность работ

Ремонт санузла подстраивают под сроки замены стояков из региональной программы.

1. Год работ по дому сверяют с программой и краткосрочным планом. Региональная программа определяет предельные сроки капремонта, и срок по каждому виду работ в ней может определяться календарным годом или периодом не длиннее трёх календарных лет (часть 1 и пункт 3 части 2 статьи 168 ЖК); изменения в программу вносятся не реже чем один раз в год (часть 5). Для конкретизации сроков органы государственной власти субъекта Российской Федерации обязаны утверждать краткосрочные планы сроком на три года с распределением по годам (часть 7), а программа и планы подлежат размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (часть 8). В Москве региональной программе посвящено постановление Правительства Москвы от 29.12.2014 № 832-ПП.
2. О предстоящих работах собственников извещают предложением. Не менее чем за шесть месяцев до года, в котором капремонт должен пройти по программе, — если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, — тот, кто управляет домом или содержит его общее имущество, а при фонде на счёте регионального оператора сам оператор представляет собственникам предложения о сроке начала, перечне и объёме работ, их стоимости, порядке и источниках финансирования (часть 3 статьи 189 ЖК). Рассмотреть их и принять решение на общем собрании собственники обязаны не позднее чем через три месяца с момента получения, если более продолжительный срок не установлен актом субъекта (часть 4). Если собственники, чей фонд на счёте оператора, в этот срок решения не приняли, в течение одного месяца решение о капремонте в соответствии с региональной программой принимает орган местного самоуправления (часть 6); в Москве полномочия таких органов в жилищных отношениях осуществляют органы государственной власти города, если иное не предусмотрено законами Москвы (пункт 10 части 1 и часть 2 статьи 14 ЖК). Месяцы между предложением и годом капремонта — время решить, переделывать ли глухой короб на съёмные панели.
3. Доступ к стояку в квартире планируют до начала работ. Если в порядке, установленном актом субъекта Российской Федерации, определена невозможность работ из-за недопуска подрядной организации в помещения дома и (или) к его инженерным сетям, перенос срока в программе не требует решения общего собрания (пункт 4 части 4 статьи 168 ЖК). Такие изменения должны предусматривать плановый период работ после устранения этих обстоятельств, а сокращение перечня работ по этому основанию не допускается (часть 4²): незаменённый стояк из программы не выпадает.
4. Если фонд на счёте регионального оператора, работы принимает комиссия с представителями собственников. Оператор обязан осуществлять приёмку и обеспечить создание комиссий, в которые входят и представители собственников помещений (пункт 5 части 2 статьи 182 ЖК), а с подрядчиками — заключать договоры с гарантийным сроком не менее пяти лет с момента подписания акта приёмки и с обязательством устранять выявленные нарушения в разумный срок, за свой счёт и своими силами (пункт 3 той же части).

С кем согласовать

Работы капремонта заказывает региональный оператор, если фонд дома формируется на его счёте: это юридическое лицо в организационно-правовой форме фонда (часть 1 статьи 178 ЖК), и функции технического заказчика таких работ — его (пункт 3 части 1 статьи 180), если по закону субъекта Российской Федерации их не выполняет по договору с оператором орган власти или бюджетное либо казённое учреждение (часть 4 статьи 182).

Течь на стояке, замену крана на отводе и отключение воды на время ремонта квартиры между капремонтами решают с управляющей организацией.

Труба одна на все этажи, поэтому срок замены у вас с соседями по стояку общий, и недопуск подрядчика хотя бы в одну квартиру может стать тем основанием для переноса, о котором сказано выше.

В решении о капремонте собственники вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа (пункт 23 Правил № 491) — так в работы можно включить и стояки, которые устарели, хотя ещё служат. Если фонд на счёте регионального оператора, превышение предельной стоимости работ и работы сверх перечня закона и акта субъекта оплачивают взносом сверх минимального размера (часть 4 статьи 190 ЖК).

Строки сметы, которые забывают

Из фонда оплачивают работы капитального ремонта общего имущества, а у квартиры в те же дни появляются свои расходы.

• Разбор и сборка глухого короба. Облицовку без люка и съёмных панелей перед заменой снимают вместе с каркасом, а после замены стояка собирают заново. В смету квартиры закладывают каркас, листы, плитку, затирку и вынос мусора. Перед собственниками дома, где фонд формируется на счёте регионального оператора, оператор несёт ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта привлечёнными им подрядчиками (часть 6 статьи 182 ЖК), а убытки от неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств самим оператором подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством (часть 1 статьи 188). Требование возместить разбор короба, без которого к трубе не подойти, опирается на эти общие нормы; откажется оператор платить — решение примет суд.
• Своя разводка за краном. Разводку от первого крана до приборов оплачивает собственник квартиры: бремя содержания помещения лежит на нём, а иное может предусмотреть федеральный закон или договор (часть 3 статьи 30 ЖК). Когда короб всё равно открыт, замена разводки заодно со стояком избавляет от второго вскрытия, а подключает её после первого крана специалист с допуском.
• Запас плитки той же партии. Через несколько лет такой плитки в продаже может не оказаться, и собранный заново короб будет отличаться от стен по тону. Запас на его облицовку откладывают ещё при ремонте санузла и хранят до замены стояков.