Замена стояков в квартире: кто платит и когда звать управляющую

Что обычно в старом доме

Вопрос «за чей счёт» в старом доме обычно возникает, когда под снятой плиткой открывается ржавый стояк. Трубы в санузле здесь разных лет: стальной стояк воды и чугунный канализационный зашиты в короб, а разводку к смесителю и унитазу каждый владелец квартиры менял в своё время. Какая из изношенных труб принадлежит дому, а какая квартире, и решает, войдёт ли её замена в смету ремонта.

Через ваш санузел стояк только проходит: им пользуются квартиры выше и ниже. Для Жилищного кодекса (дальше — ЖК) этого достаточно: оборудование, которое служит нескольким помещениям, принадлежит всем собственникам помещений дома на праве общей долевой собственности, где бы оно ни стояло, в том числе внутри квартиры (пункт 3 части 1 статьи 36 ЖК).

Состав общего имущества дома расписан в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, дальше — Правила № 491). Граница в санузле по ним идёт по первому крану на отводе от стояка воды и по первому стыку на отводе канализации: стояки с отводами до этих мест и сам кран общие по пункту 5, стояки отопления — по пункту 6. Что стоит за краном, в системы дома уже не входит, и Правила предоставления коммунальных услуг, утверждённые постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, относят такое оборудование к внутриквартирному: через него квартира потребляет воду (пункт 2 Правил № 354).

Варианты

Повод для замены решает, из каких денег за неё платят и чьё на неё нужно решение. Содержать и ремонтировать общее имущество за плату по договору управления обязуется управляющая организация (часть 2 статьи 162 ЖК), и ответственность перед собственниками за то, как оно содержится, несёт она же (часть 2³ статьи 161 ЖК, пункт 42 Правил № 491). Минимальный перечень работ по содержанию общего имущества и правила их выполнения утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (дальше — перечень № 290 и Правила № 290). Для водопровода и канализации перечень называет ремонт и замену общего оборудования и незамедлительное восстановление герметичности трубопроводов при течи (пункт 18).

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества у каждого собственника определяется его долей в праве общей собственности (часть 2 статьи 39 ЖК): текущий ремонт входит в плату за содержание жилого помещения, капитальный оплачивают взносами (пункты 1 и 2 части 2 статьи 154 ЖК). Бесплатной замену ни один из этих актов не называет: изношенный общий стояк меняют на деньги всех собственников дома, и квартира, через которую он идёт, платит только свою долю.

Таблица разводит течь, плановую замену и капремонт строже норм: замену участка стояка можно отнести и к работам минимального перечня, и к текущему ремонту по решению собрания, и к капитальному (пункт 1 части 1 статьи 166 ЖК), а от этого зависит, кто решает о замене и из каких денег за неё платят. Суд может понадобиться, если управляющая и жильцы отнесут замену к разным видам работ.

Очерёдность работ

У стояка первой работает управляющая, квартира — после неё.

1. Изношенный стояк показывают управляющей, пока его не закрыла новая отделка: готовить предложения о плановом текущем ремонте и капремонте обязаны лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества (подпункт «г» пункта 6 Правил № 290), а при договоре управления — управляющая (часть 2 статьи 162 ЖК).
2. Браться за общий участок — стояк, отвод и первый кран — стоит только мастеру с допуском: от стояка зависят все квартиры по вертикали. Даже за свой счёт жилец не может поменять его сам: потребитель коммунальных услуг не вправе вносить во внутридомовые инженерные системы изменения (подпункт «е» пункта 35 Правил № 354). Вне капремонта его меняет управляющая.
3. Владелец меняет разводку от нового крана к приборам вслед за общим участком и на свои деньги, если федеральный закон или договор не перекладывают эти расходы на другого: квартиру содержит и поддерживает в надлежащем состоянии он сам (части 3 и 4 статьи 30 ЖК).
4. Отделку у стояка рассчитывают на то, что к трубе ещё придут. В Москве при переустройстве и перепланировке закрывать трубы и краны так, что к ним трудно подобраться, не допускается (пункт 9.1 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП).

С кем согласовать

Аварийную службу вызывают сразу, без писем и согласований: заметив течь или трещину на стояке либо на трубах квартиры, жилец обязан немедленно сообщить о ней аварийно-диспетчерской службе исполнителя или иной службе, указанной исполнителем; исполнитель — управляющая организация, если коммунальные услуги жильцам предоставляет она (подпункт «а» пункта 34 и пункт 2 Правил № 354). Обеспечить работу аварийно-диспетчерской службы обязан тот, кто отвечает за содержание и ремонт общего имущества (подпункт «а» пункта 6 Правил № 290).

Плановые работы на общих трубах исполнитель объявляет письменно и перекрыть воду может через 10 рабочих дней после такого предупреждения (подпункт «б» пункта 117 Правил № 354), а перерыв в подаче холодной и горячей воды при таких работах допустим до 4 часов подряд и до 8 часов за месяц в сумме (пункты 1 и 4 приложения № 1 к ним). Работы из перечня № 290 для конкретного дома и их периодичность определяются и отражаются в договоре управления, если домом управляет управляющая организация (подпункт «б» пункта 2 Правил № 290).

Текущий ремонт общего имущества Правила № 491 связывают с решением общего собрания собственников, которые обязаны утвердить на собрании перечень работ, условия их выполнения и размер финансирования (пункты 17 и 18). Если изношенный стояк меняют как плановый текущий ремонт, решают это не с одной управляющей, а через собрание собственников, в том числе соседей по стояку.

Пользоваться квартирой следует с учётом прав и законных интересов соседей (часть 4 статьи 17 ЖК). Согласие соседей по стояку на аварийный ремонт и замену разводки за краном при этом не нужно.

О том, кто разберёт короб и кто потом положит плитку, если стояк меняет управляющая, договариваются с ней до начала работ.

Строки сметы, которые забывают

Общий стояк тоже может появиться в смете квартиры — долей, договорённостью или убытками.

• Доля квартиры по решению собрания. Замену стояков, утверждённую собранием вместе с размером финансирования, квартира оплачивает по своей доле в праве общей собственности (часть 2 статьи 39 ЖК, пункт 17 Правил № 491).
• Стояк, заменённый по просьбе владельца. Исправный стояк меняют заодно с ремонтом санузла, чтобы потом не вскрывать новую отделку; если собрание такую замену не утверждало, её условия — состав работ и долю квартиры — согласуют с управляющей до начала работ.
• Отказ пустить представителей исполнителя. Полного возмещения убытков, возникших по вине жильца, исполнитель вправе потребовать, если жилец не пустил в квартиру его представителей (подпункт «в» пункта 32 Правил № 354). Для ликвидации аварии пускать их жилец обязан в любое время, а для необходимого ремонта — по мере необходимости (подпункт «е» пункта 34).