Поэтапный ремонт квартиры, в которой живёте: в каком порядке

Что обычно в старом доме

Ремонт без выезда ведут частями: пока одно помещение в работе, в остальных живут. В старом доме ход этапов привязан к стоякам водопровода и канализации, общим для квартир, расположенных одна над другой: по первым в эти квартиры подаётся вода, по вторым из них отводятся стоки. Пока стояк водопровода перекрыт для работ, без воды сидят и соседи.

Порядок работ внутри помещения складывается из пунктов двух сводов правил. Первый — СП 71.13330.2017, свод «Изоляционные и отделочные покрытия»; его сфера по разделу 1 — производство и приёмка изоляционных и отделочных работ при устройстве, среди прочего, внутренних помещений зданий и сооружений. Изменений у свода четыре. Последнее по номеру, № 4, утверждено приказом Минстроя России от 03.10.2025 № 610/пр и действует с 04.11.2025, а № 3, утверждённое приказом от 26.12.2024 № 918/пр, вступило в силу позже — 01.02.2026; файл по ссылке — издание 2017 года, в которое изменения не внесены.

Второй — СП 163.1325800.2014 «Конструкции с применением гипсокартонных и гипсоволокнистых листов. Правила проектирования и монтажа»: очередь работ с обшивкой он даёт в приложении Е, и это приложение рекомендуемое. Изменение у этого свода одно — № 1, утверждённое приказом Минстроя России от 27.12.2021 № 1009/пр и действующее с 28.01.2022. В ремонте жилой квартиры пункты обоих сводов задают ориентир — очередь работ в каждом помещении.

Варианты

Этапы режут по помещениям или по видам работ, а перекрывать стояк при этих способах приходится разное число раз.

Очерёдность помещений своды правил не устанавливают: порядок в сводах технологический и относится к работам внутри помещения. С кухни и санузла начинают, чтобы раньше закончить работы у стояков, а прихожую, через которую носят материалы и выносят мусор, оставляют напоследок. Когда все этапы ведёт одна бригада, работы каждого этапа перечисляют в договоре по видам, а не названием комнаты: при расхождении сторон суд сверяет выполненное с перечнем работ этапа.

Очерёдность работ

Внутри помещения работы идут от того, что закроют, к тому, что останется на виду.

1. Сети и стяжка — до отделки. По пункту 7.1.5 СП 71 до начала отделочных работ должны быть выполнены и приняты, в числе прочих, такие работы: смонтированы и опрессованы санитарно-технические коммуникации, смонтированы и опробованы скрытые электротехнические сети, выполнены выравнивающие стяжки перекрытий. С изменением № 2 в пункте есть оговорка «если иное не предусмотрено ПОС или ППР», то есть проектами организации строительства и производства работ.
2. Штукатурка открывает отделочные работы: в СП 71 ей отведён подраздел 7.2 раздела 7 «Отделочные работы». Если иное не указано производителем материала, отделочные работы в помещениях по пункту 7.1.1 следует проводить при температуре окружающей среды и отделываемых поверхностей от 5 °C до 30 °C, относительной влажности воздуха не более 60 %; поддерживать этот температурно-влажностный режим в помещении необходимо круглосуточно в течение всего периода производства отделочных работ и не менее чем за 2 сут до начала и 12 сут после окончания работ.
3. Обшивка из листов — после «мокрых» процессов. По пункту Е.2.1 СП 163 монтаж облицовки стен следует выполнять до устройства чистых полов, когда все «мокрые» процессы закончены и выполнены разводки электротехнических и сантехнических систем, а обшивку по каркасу — «аналогично монтажу перегородок» (пункт Е.2.2). Швы между листами обрабатывают при температурно-влажностном режиме, соответствующем режиму эксплуатации; к этому времени производство работ, ведущих к повышению влажности в помещении, — штукатурных, цементно-песчаных стяжек и подобных — должно быть завершено (пункт Е.1.25).
4. Облицовка предшествует покрытию пола: облицовку стен, колонн, пилястр интерьеров помещений «следует выполнять перед устройством покрытий пола» (пункт 7.4.2 того же СП 71).
5. Покрытие пола замыкает очередь. Полы, в конструкции которых заложены изделия и материалы на основе древесины или её отходов, синтетических смол и волокон, ксилолитовых покрытий, пункт 8.1.7 СП 71 ставит после штукатурных и иных работ, связанных с возможностью увлажнения покрытий, — когда отопление, водопровод и водоотведение полностью смонтированы, опрессованы и опробованы.

Со стяжкой своды расходятся в том, к каким работам её относить, но не в очереди. СП 71 ставит выравнивающие стяжки перекрытий в перечень работ, которые до начала отделочных должны быть выполнены и приняты (пункт 7.1.5). По пункту Е.8.1 СП 163 до начала отделки поверхностей ограждающих конструкций из листов должны быть закончены строительно-монтажные работы, в том числе отделочные, связанные с «мокрыми» процессами, — штукатурные, устройство цементных стяжек и т. п.: здесь цементная стяжка названа отделочной работой.

С кем согласовать

Этапы у стояка выводят поэтапный ремонт за пределы квартиры. Стояк — санитарно-техническое оборудование, которое обслуживает не одну квартиру, поэтому он входит в общее имущество собственников помещений (пункт 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, дальше — ЖК). В пункте 2 Правил предоставления коммунальных услуг, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, внутридомовыми инженерными системами названы, среди прочего, инженерные коммуникации (сети) и санитарно-техническое оборудование, которые являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и предназначены для подачи коммунальных ресурсов от централизованных сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования. Вносить изменения во внутридомовые инженерные системы, в том числе в стояк, потребитель не вправе (подпункт «е» пункта 35 этих Правил).

О перерывах из-за работ на этих системах потребителя предупреждают заранее: исполнитель ограничивает или приостанавливает предоставление коммунальной услуги, предварительно уведомив об этом потребителя, в случае проведения планово-профилактического ремонта и работ по обслуживанию централизованных сетей инженерно-технического обеспечения и (или) внутридомовых инженерных систем, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, — через 10 рабочих дней после письменного предупреждения (уведомления) потребителя (подпункт «б» пункта 117 этих Правил).

Предупредить соседей по стояку и по этажу о шумных и «безводных» днях заранее — вежливость, а не согласование; при этом по части 4 статьи 30 ЖК собственник обязан соблюдать права и законные интересы соседей, а правила пользования жилыми помещениями, утверждённые приказом Минстроя России от 14.05.2021 № 292/пр, повторяют эту обязанность в подпункте «в» пункта 16.

Строки сметы, которые забывают

Деление ремонта на этапы само стоит денег: часть работ повторяется столько раз, сколько этапов.

• Уборка после каждого этапа. Пыль из помещения в работе расходится по всей квартире, поэтому уборка в смете — строка на каждое помещение, а не одна в конце ремонта.
• Выезды специалиста по сетям. Если трубы и проводку меняют по помещениям, специалист с допуском к таким работам приезжает на каждый этап: монтаж и испытание сетей одного помещения — отдельный выезд.
• Простой у стояка. Этап на кухне или в санузле включает дни, когда стояк перекрыт, и время бригады, которая ждёт отключения или пуска воды. Даты перекрытия заранее называют управляющей организации, а если исполнитель предупредил о плановом ремонте сетей дома, работы у стояка по возможности ставят на дни этого ремонта.
• Временный быт. Пока кухня или санузел в работе, живут без них: переносная плитка, перенос холодильника, а на время самых грязных работ — жильё на стороне.