Демонтаж перед ремонтом в старой квартире: что входит и что считают отдельно

Что обычно в старом доме

Демонтаж в старой квартире нередко глубже, чем видно по обоям: под ними лежат следы прежних ремонтов. Обычно это прежние обои, шпатлёвка, штукатурка и только под ней основание — кирпичная кладка или бетон. Какая часть слоёв уйдёт в мешки, решает состояние штукатурки, а оно открывается, когда сняты обои.

Вторая граница демонтажа правовая. По пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса (дальше — ЖК) ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, которое обслуживает больше одного помещения, — общее имущество собственников, причём и вне квартир, и внутри них. Снимают при демонтаже отделку и квартирное оборудование, а конструкции и сети дома остаются. В демонтаж не входят и перегородки: их снос или перенос меняет внутреннюю планировку, а это по части 2 статьи 25 ЖК уже перепланировка со своим оформлением.

Поэтому в смете старой квартиры рядом со строками «снять» стоят строки «отключить», «укрыть» и «вызвать»: газом, стояками и проводкой занимаются не те, кто снимает обои, а организации и специалисты с допуском.

Варианты

Глубину демонтажа задают две вещи — состояние штукатурки после проверки и то, меняют ли вместе с отделкой трубы, плиту и проводку.

Очерёдность работ

Сначала отключают то, что связано с газом, водой и электричеством, потом снимают отделку, и только после проверки стен решают, где сбивать штукатурку.

1. Газовую плиту отключает специализированная организация. По пункту 88¹ Правил пользования газом, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 14.05.2013 № 410, работы по приостановлению и возобновлению подачи газа, в том числе при отключении и подключении бытового газоиспользующего оборудования, «проводятся специализированной организацией», которая обслуживает газовое оборудование дома и квартиры; работает её специалист с допуском, а не бригада, снимающая кухню. Самовольную установку или подключение плиты правила относят к признакам угрозы аварии, и, получив такую информацию, исполнитель «обязан незамедлительно» приостановить подачу газа без предварительного уведомления заказчика (подпункт «е» пункта 77).
2. Воду перекрывают краном на ответвлении от стояка, а сантехнику снимают только за ним. По пункту 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (их утвердило постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491) в общее имущество входят стояки с ответвлениями до первого отключающего устройства вместе с ним, а у канализации — ответвления до первых стыковых соединений. Стояк при демонтаже не срезают и не укорачивают: по подпункту «е» пункта 35 Правил предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354) потребитель «не вправе» вносить изменения во внутридомовые инженерные системы.
3. Радиатор, даже если за ним нужно снять обои и штукатурку, без управляющей организации не снимают и не отключают. Самовольно «демонтировать или отключать обогревающие элементы», предусмотренные проектной или технической документацией на дом, потребитель «не вправе» (подпункт «в» пункта 35 Правил № 354), а внутридомовая система отопления по пункту 6 Правил № 491 входит в общее имущество.
4. Счётчики и пломбы на них остаются на месте, пока исполнителя коммунальных услуг не известили — не позже чем за 2 рабочих дня; снимают и ставят обратно при его представителях, а если они не пришли к сроку из извещения, — без них (пункт 81¹³ Правил № 354). Самовольно нарушать пломбы на приборах учёта и демонтировать сами приборы потребитель «не вправе» (подпункт «г» пункта 35 Правил № 354), а о снятии счётчика на поверку он обязан заранее проинформировать исполнителя — назвать дату снятия и дату установки (подпункт «д» пункта 34).
5. Проводку снимают после того, как квартиру обесточит электрик с допуском. Сети дома по пункту 7 Правил № 491 доходят до индивидуальных и общих (квартирных) приборов учёта электрической энергии: всё до квартирного счётчика при демонтаже остаётся, а работу с проводкой за ним ведёт тот же электрик.
6. Обои снимают целиком, а штукатурку сначала проверяют. Как это делать, сказано в СП 71.13330.2017 — своде правил «Изоляционные и отделочные покрытия»: перед штукатурными работами по его пункту 7.2.1 «необходимо провести проверку» основания по таблице 7.2. В её строке о поверхностной прочности по основанию проводят острым краем металлического инструмента — шпателем, кельмой — и отмечают откалывание и осыпание, а отслаивание определяют простукиванием. Меры там же: «Отслаивающиеся участки необходимо удалить», слабые основания очищают до прочного слоя и (или) наносят грунтовочный состав. Сбивают отслаивающиеся участки, а не всю штукатурку подряд. Свод устанавливает правила производства и приёмки отделочных работ и ремонт квартиры прямо не называет, поэтому для вторички его проверка — ориентир. Действует он с изменениями № 1–4: последним, с 01.02.2026, вступило в силу изменение № 3 (приказ Минстроя России от 26.12.2024 № 918/пр), оно и дало таблице действующее название, а номер 7.2 ей присвоило изменение № 1. В файле по ссылке изменений нет: это текст 2017 года, где таблица ещё идёт под номером 8. Строку о прочности основания ни одно изменение не трогало.

С кем согласовать

Согласовывать демонтаж приходится с теми, кто отвечает за системы дома и газ. Управляющая организация нужна для работ у стояков и радиаторов, исполнитель коммунальных услуг — для снятия счётчиков, специализированная газовая организация — для отключения старой плиты и подключения новой.

Разрешения соседей на демонтаж не спрашивают: такого условия нет ни в ЖК, ни в Правилах № 491 и № 354. В Москве график шумных работ — сбивки штукатурки и снятия плитки — при этом строят с учётом Закона г. Москвы от 12.07.2002 № 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москве».

Строки сметы, которые забывают

В смете демонтажа старой квартиры теряются позиции, которые относятся не к самому демонтажу, а к тому, что вокруг него.

• Укрытие того, что остаётся. Радиаторы, счётчики, стояки и окна на время сбивки закрывают плёнкой и щитами — материал и работа, которых нет в цене «снять обои».
• Газовая служба. Отключение старой плиты и подключение новой — работа специализированной организации, её оплачивают помимо работы бригады.
• Сбивка по итогам проверки. Сколько штукатурки окажется отслаивающейся, видно только после простукивания, поэтому сбивку и вынос закладывают с запасом по площади стен.
• Акт осмотра у соседей. Потолок в квартире этажом ниже и общие с соседями стены до начала работ осматривают и снимают на фото. За трещины, которые вызвал демонтаж, по общему правилу пунктов 1 и 2 статьи 1064 Гражданского кодекса в полном объёме отвечает тот, кто причинил вред, если не докажет, что его вины нет. От работ ли трещина или от износа старого дома, при споре выясняют в суде — там и пригодится акт, составленный до начала.
• Мешки после демонтажа. Отходы ремонта, кроме текущего, складировать в контейнерах и бункерах запрещается (подпункт «а» пункта 36 Правил обращения с твёрдыми коммунальными отходами, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 07.03.2025 № 293), а что считать текущим ремонтом, правила не определяют. Вынос и вывоз мешков поэтому закладывают отдельной строкой — силами бригады или по договору на вывоз.
• Приёмка до отделки. По пункту 4.5 СП 71 до начала изоляционных и отделочных работ все предшествующие им строительно-монтажные работы «должны быть выполнены и приняты». Для квартиры это ориентир, но приёмку демонтажа самостоятельным этапом есть смысл записать в график и смету: после поклейки обоев сбитую и оставленную штукатурку уже не проверить.